Bitcoin nello sviluppo immobiliare: esempio pratico per la tutela del capitale su 36 mesi

Riassunto

Lo sviluppo immobiliare è inevitabilmente un’attività con orizzonti temporali lunghi. Tra l’acquisto del terreno e il completamento dell’immobile trascorrono spesso 24 fino a 36 mesi, durante i quali una parte del capitale proprio viene volutamente lasciata inutilizzata. In un sistema monetario fiat questa fase non è neutrale, ma comporta una perdita di potere d’acquisto prevedibile. Il seguente contributo mostra, attraverso un esempio pratico realistico e verificabile, come gli sviluppatori possano strutturare il capitale in modo funzionale, separando la liquidità operativa destinata al cantiere da una riserva monetaria chiaramente definita. Se, ad esempio, il 15 percento del capitale proprio, nell’esempio 45’000 EUR o CHF, viene costruito come riserva e non viene utilizzato durante la durata del progetto, non cambia il processo edilizio, ma la qualità del capitale a fine progetto. Mentre una riserva detenuta interamente in fiat rimane nominalmente invariata dopo 36 mesi, il confronto con una riserva monetaria costruita con disciplina in Bitcoin mostra una differenza sostanziale. Applicando questo modello ai 45’000 EUR iniziali, il valore della riserva oggi si colloca in un ordine di grandezza di circa 140’000 EUR o CHF. L’obiettivo non è formulare promesse di rendimento, ma illustrare come il capitale attraversi il tempo in modo profondamente diverso a seconda che sia detenuto in moneta debole o in moneta dura. Il focus resta su tempo, struttura e logica economica.

Il tempo non è solo un parametro tecnico, è un costo monetario

Chi sviluppa immobili conosce bene l’asimmetria del tempo. I costi e le decisioni arrivano per fasi, mentre l’attesa è continua. Dal primo calcolo di fattibilità alla consegna chiavi in mano, il progetto attraversa mesi in cui il capitale viene impegnato senza generare immediatamente flussi, anche quando l’operazione è gestita con rigore. In Svizzera un ciclo può attestarsi spesso intorno ai 26 mesi, in Italia arrivare facilmente a 36 o più. Il punto non è la media, ma la natura stessa del processo: l’immobile è una costruzione lenta, e questa lentezza è intrinseca alla qualità, ai permessi, ai vincoli e alla complessità.

Dal punto di vista della Scuola Austriaca, questa lentezza non è un difetto ma una realtà economica. Produzione e struttura del capitale richiedono tempo. Il problema nasce quando la moneta incaricata di trasportare valore lungo questo tempo non è più neutrale. Se la moneta perde potere d’acquisto per costruzione, il tempo diventa una tassa implicita sul capitale che attende.

Nel sistema fiat la perdita di potere d’acquisto è strutturale

Il denaro fiat è una moneta debole nel senso letterale del termine. Non è progettata per conservare il potere d’acquisto nel lungo periodo, perché l’offerta può essere ampliata e perché l’inflazione, in varie forme, è una componente stabile del sistema. Questo non significa che ogni anno debba essere drammatico, ma che l’erosione tende a essere persistente. Il risultato pratico è semplice: anche se il saldo resta identico, ciò che quel saldo consente di acquistare diminuisce nel tempo.

Per uno sviluppatore immobiliare questo aspetto è particolarmente rilevante, perché le tempistiche non possono essere compresse arbitrariamente. Permessi, appalti, fasi di costruzione e collaudi non possono essere accelerati oltre certi limiti. Se il tempo è inevitabile, diventa inevitabile anche la domanda su come proteggere il capitale che deve restare fermo per 24 fino a 36 mesi.

La riserva di progetto è necessaria, ma lasciarla interamente in fiat non è neutrale

In un progetto ben gestito esistono due esigenze che convivono in tensione. Da un lato la liquidità pronta per i pagamenti, dall’altro la necessità di un margine di sicurezza. Spesso queste due funzioni vengono confuse e ogni riserva viene trattata come liquidità operativa, mentre una parte del capitale esiste proprio per non essere spesa se non in casi eccezionali.

Lasciare questa porzione interamente in fiat significa accettare un deterioramento reale prevedibile. Anche senza scenari aggressivi, un’erosione annua del 2 fino al 5 percento, su un orizzonte di 36 mesi, riduce sensibilmente il valore reale della riserva. Se, ad esempio, 45’000 EUR o CHF restano fermi, il loro potere d’acquisto può scendere indicativamente verso 42’400 con un’inflazione moderata o avvicinarsi a 38’900 in scenari più sfavorevoli. Non è una perdita visibile a bilancio, ma una perdita reale in termini di sicurezza e capacità di assorbire imprevisti.

Un esempio realistico di progetto e capitale proprio

Consideriamo una struttura tipica. Acquisto del terreno per 200’000, costi di costruzione per 800’000, valore complessivo del progetto pari a 1’000’000 EUR o CHF. Il capitale proprio ammonta a 300’000, mentre la parte restante viene finanziata. Si tratta di una configurazione comune e prudente.

In questo contesto, l’attenzione si concentra spesso su tassi, mutui, costi di cantiere e margini. Tutto corretto. Meno attenzione viene invece riservata alla gestione del capitale proprio non immediatamente impiegato, che in realtà rappresenta una decisione monetaria di primo piano.

Separare liquidità operativa e riserva monetaria: la logica economica

La liquidità operativa deve rimanere in fiat. Serve a pagare imprese, materiali, oneri, consulenze e imposte. Qui conta la prevedibilità. La riserva monetaria, invece, non dovrebbe avere il compito di pagare. Il suo ruolo è attraversare il tempo senza perdere sostanza.

Questa separazione non è una fissazione teorica, ma un principio di stabilità. Quando la riserva viene confusa con la liquidità operativa, nasce il rischio di vendite forzate nel momento sbagliato. Quando i ruoli sono chiari, il progetto resta governabile.

Perché Bitcoin come riserva monetaria

Bitcoin è adatto a questa funzione perché si comporta come moneta dura. L’offerta è limitata e verificabile, non esiste un’autorità centrale in grado di espanderla per necessità contingenti e le regole non dipendono da decisioni discrezionali. Dal punto di vista austriaco, una moneta dura migliora il calcolo economico nel tempo perché riduce l’incertezza monetaria.

Questo non elimina la volatilità nel breve periodo e non deve essere venduto come stabilità mensile. Cambia però la natura del rischio. Con il fiat il rischio di perdita reale è sistemico e prevedibile. Con Bitcoin il rischio è di mercato e si manifesta soprattutto nel breve periodo, motivo per cui la strategia sensata è la costruzione graduale e l’assenza di obblighi di vendita.

La quota del 15 percento come scelta di disciplina

Destinare il 15 percento del capitale proprio a una riserva monetaria separata è una scelta di disciplina. Nell’esempio equivale a 45’000. Questa somma non entra nel budget di costruzione e non deve diventare necessaria per il cantiere. Serve esclusivamente a proteggere potere d’acquisto su un orizzonte di 36 mesi.

Percentuali più elevate sposterebbero il baricentro del progetto. L’immobile resta il progetto principale, perché genera utilizzo, reddito e valore reale. Bitcoin non compete con l’immobile, ma svolge una funzione che il fiat svolge in modo inefficiente.

Costruire la riserva in modo graduale

Se il progetto si sviluppa nel tempo, anche la riserva dovrebbe rispettare questa logica. Un acquisto unico espone a errori di timing e a decisioni emotive. Un piano graduale, ad esempio su 16 mesi, trasforma la strategia in procedura.

Nel nostro esempio, i 45’000 vengono distribuiti in 16 rate mensili da 2’812.50. Questo approccio non promette un prezzo ideale, ma offre prevedibilità, disciplina e coerenza con la pianificazione del progetto.

Il confronto con una riserva monetaria in Bitcoin su un periodo reale di 36 mesi

Fissiamo l’inizio del progetto a oltre 36 mesi fa, quindi all’inizio del 2023. In quel periodo, come mostra il grafico a 5 anni, Bitcoin si trovava in una fase di fondo pronunciata. Per diversi mesi il prezzo si è mosso in un intervallo compreso tra circa 18’000 e 25’000 EUR, con una struttura laterale e lenta. È proprio in questa fase che inizia la costruzione della riserva monetaria. Come descritto, il 15 percento del capitale proprio, pari a 45’000 EUR, viene investito non in un’unica soluzione, ma nei primi 16 mesi tramite rate mensili costanti di 2’812.50 EUR.

Dal grafico risulta evidente che questa fase di accumulo si è svolta in un contesto di prezzi nettamente inferiori rispetto al livello attuale. Anche senza ricorrere a valori mensili precisi, è possibile individuare visivamente un intervallo medio di acquisto compreso tra circa 25’000 e 30’000 EUR per Bitcoin. Questo intervallo deriva dalla lunga fase laterale del 2023 e dal successivo rialzo moderato fino alla prima metà del 2024. Il punto centrale non è il valore medio esatto, ma la struttura temporale: la maggior parte della riserva è stata costruita in una fase di valutazioni storicamente basse.

Il valore attuale è chiaramente indicato nel grafico. Bitcoin quota oggi intorno ai 77’463 EUR. Rapportando questo prezzo a un intervallo medio di ingresso compreso tra 25’000 e 30’000 EUR, si ottiene un fattore compreso tra circa 2.6 e 3.1. Applicato ai 45’000 EUR investiti, ciò corrisponde a un valore attuale della riserva in un ordine di grandezza compreso tra circa 117’000 e 140’000 EUR. Questa cifra non rappresenta una previsione né una promessa, ma una semplice lettura retrospettiva e aritmetica di ciò che una costruzione disciplinata della riserva avrebbe prodotto in questo specifico contesto di mercato, a condizione che la riserva non sia stata utilizzata durante la fase di costruzione.

A confronto, la riserva detenuta interamente in fiat rimane nominalmente pari a 45’000 EUR. In termini reali, però, il suo potere d’acquisto è diminuito. Anche con una lettura prudente, oggi quella riserva copre meno costi, meno materiali e offre meno sicurezza rispetto all’inizio del progetto. La differenza non emerge dal saldo, ma dalla capacità reale di azione.

Il punto centrale del confronto non è il numero assoluto, ma l’asimmetria di fondo. Nel fiat la perdita reale nel tempo è lo scenario standard. In Bitcoin il risultato è incerto, ma non sistematicamente distorto verso il basso. Condizione essenziale è che la riserva non sia operativa e non subisca pressione di vendita. Solo così Bitcoin può svolgere una funzione monetaria e non speculativa.

Alla fine del progetto emerge una differenza qualitativa. La riserva in fiat si è indebolita senza che sia stata presa alcuna decisione. La riserva in Bitcoin ha attraversato il tempo traducendosi, in questo caso concreto, in maggiore sostanza monetaria. Il beneficio funzionale non è più rischio, ma minore certezza di erosione.

Conclusione

Lo sviluppo immobiliare crea valore reale, ma richiede tempo. In un sistema fiat il tempo diventa un drenaggio silenzioso del capitale fermo. Integrare Bitcoin come riserva monetaria separata, limitata e costruita con disciplina rende esplicito ciò che spesso rimane implicito: il capitale non deve solo essere sufficiente, deve anche resistere al tempo. La distinzione tra moneta debole e moneta dura non è un dibattito teorico, ma una scelta pratica per chi opera su orizzonti pluriennali. Quando i ruoli sono chiari, il progetto resta stabile: fiat per il cantiere, Bitcoin per attraversare il tempo.

Se desidera, nel prossimo passo posso adattare l’esempio a numeri reali di un suo progetto, mantenendo lo stesso approccio prudente e rigoroso.

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