Bitcoin in der Immobilienentwicklung: Praktisches Beispiel für den Kapitalschutz über 36 Monate

Zusammenfassung

Die Immobilienentwicklung ist zwangsläufig eine Tätigkeit mit langen Zeithorizonten. Zwischen dem Kauf des Grundstücks und der Fertigstellung der Immobilie vergehen oft 24 bis 36 Monate, in denen ein Teil des Eigenkapitals bewusst ungenutzt bleibt. In einem Fiat-Geldsystem ist diese Phase nicht neutral, sondern mit einem vorhersehbaren Kaufkraftverlust verbunden. Der folgende Beitrag zeigt anhand eines realistischen und überprüfbaren Praxisbeispiels, wie Entwickler ihr Kapital funktional strukturieren können, indem sie die für die Baustelle bestimmte operative Liquidität von einer klar definierten Geldreserve trennen. Wenn beispielsweise 15 Prozent des Eigenkapitals, im Beispiel 45'000 EUR oder CHF, als Reserve aufgebaut und während der Projektdauer nicht verwendet werden, ändert sich nicht der Bauprozess, sondern die Qualität des Kapitals am Ende des Projekts. Während eine vollständig in Fiat gehaltene Reserve nach 36 Monaten nominal unverändert bleibt, zeigt der Vergleich mit einer diszipliniert in Bitcoin gebildeten Währungsreserve einen erheblichen Unterschied. Wendet man dieses Modell auf die anfänglichen 45'000 EUR an, liegt der Wert der Reserve heute in einer Größenordnung von etwa 140'000 EUR oder CHF. Das Ziel besteht nicht darin, Renditeversprechen zu formulieren, sondern zu veranschaulichen, wie sich Kapital im Laufe der Zeit je nachdem, ob es in einer schwachen oder einer harten Währung gehalten wird, grundlegend unterschiedlich entwickelt. Der Fokus liegt weiterhin auf Zeit, Struktur und wirtschaftlicher Logik.

Zeit ist nicht nur ein technischer Parameter, sondern auch ein finanzieller Faktor.

Wer Immobilien entwickelt, kennt die Asymmetrie der Zeit nur zu gut. Kosten und Entscheidungen kommen in Phasen, während das Warten andauert. Von der ersten Machbarkeitsberechnung bis zur schlüsselfertigen Übergabe durchläuft das Projekt Monate, in denen Kapital gebunden ist, ohne sofort Cashflow zu generieren, selbst wenn das Projekt streng verwaltet wird. In der Schweiz dauert ein Zyklus oft etwa 26 Monate, in Italien kann er leicht 36 Monate oder mehr betragen. Der Punkt ist nicht der Durchschnitt, sondern die Natur des Prozesses selbst: Immobilien sind langsame Bauvorhaben, und diese Langsamkeit ist untrennbar mit Qualität, Genehmigungen, Auflagen und Komplexität verbunden.

Aus Sicht der Österreichischen Schule ist diese Langsamkeit kein Mangel, sondern eine wirtschaftliche Realität. Produktion und Kapitalstruktur brauchen Zeit. Das Problem entsteht, wenn die Währung, die den Wert über diese Zeit transportieren soll, nicht mehr neutral ist. Wenn die Währung konstruktionsbedingt an Kaufkraft verliert, wird die Zeit zu einer impliziten Steuer auf das wartende Kapital.

Im Fiat-System ist der Kaufkraftverlust strukturell bedingt.

Fiatgeld ist im wahrsten Sinne des Wortes eine schwache Währung. Es ist nicht dafür ausgelegt, langfristig Kaufkraft zu bewahren, da das Angebot erweitert werden kann und Inflation in verschiedenen Formen ein fester Bestandteil des Systems ist. Das bedeutet nicht, dass jedes Jahr dramatisch sein muss, sondern dass die Erosion tendenziell dauerhaft ist. Das praktische Ergebnis ist einfach: Auch wenn der Kontostand gleich bleibt, nimmt der Kaufkraft dieses Kontostands im Laufe der Zeit ab.

Für einen Immobilienentwickler ist dieser Aspekt besonders relevant, da die Zeitpläne nicht willkürlich verkürzt werden können. Genehmigungen, Ausschreibungen, Bauphasen und Abnahmen können nur bis zu einem gewissen Grad beschleunigt werden. Wenn Zeit unvermeidbar ist, stellt sich zwangsläufig auch die Frage, wie das Kapital geschützt werden kann, das 24 bis 36 Monate lang gebunden ist.

Die Projektreserve ist notwendig, aber sie vollständig in Fiat zu belassen, ist nicht neutral.

In einem gut geführten Projekt gibt es zwei Anforderungen, die miteinander in Konflikt stehen. Einerseits muss Liquidität für Zahlungen bereitstehen, andererseits ist eine Sicherheitsmarge erforderlich. Oft werden diese beiden Funktionen verwechselt und alle Reserven werden als operative Liquidität behandelt, obwohl ein Teil des Kapitals gerade dafür da ist, nur in Ausnahmefällen ausgegeben zu werden.

Wenn man diesen Anteil vollständig in Fiat belässt, muss man mit einer vorhersehbaren realen Wertminderung rechnen. Selbst ohne aggressive Szenarien führt eine jährliche Erosion von 2 bis 5 Prozent über einen Zeitraum von 36 Monaten zu einer erheblichen Verringerung des realen Werts der Reserve. Wenn beispielsweise 45'000 EUR oder CHF unverändert bleiben, kann ihre Kaufkraft bei moderater Inflation auf etwa 42'400 sinken oder sich in ungünstigeren Szenarien 38'900 annähern. Dies ist kein in der Bilanz sichtbarer Verlust, sondern ein realer Verlust in Bezug auf Sicherheit und die Fähigkeit, unvorhergesehene Ereignisse abzufedern.

Ein realistisches Beispiel für Projekt und Eigenkapital

Betrachten wir ein typisches Bauvorhaben. Grundstückskauf für 200'000, Baukosten für 800'000, Gesamtwert des Projekts 1'000'000 EUR oder CHF. Das Eigenkapital beträgt 300'000, der Rest wird finanziert. Dies ist eine gängige und vorsichtige Konstellation.

In diesem Zusammenhang konzentriert sich die Aufmerksamkeit oft auf Zinssätze, Hypotheken, Baukosten und Margen. Das ist völlig richtig. Weniger Beachtung findet hingegen die Verwaltung des nicht unmittelbar eingesetzten Eigenkapitals, obwohl dies in Wirklichkeit eine wichtige finanzielle Entscheidung darstellt.

Trennung von operativer Liquidität und Währungsreserve: die wirtschaftliche Logik

Die operative Liquidität muss in Fiat bleiben. Sie dient dazu, Unternehmen, Materialien, Aufwendungen, Beratungen und Steuern zu bezahlen. Hier zählt die Vorhersehbarkeit. Die Währungsreserve hingegen sollte nicht zum Bezahlen dienen. Ihre Aufgabe ist es, die Zeit zu überdauern, ohne an Substanz zu verlieren.

Diese Trennung ist keine theoretische Fixierung, sondern ein Prinzip der Stabilität. Wenn die Reserve mit der operativen Liquidität verwechselt wird, entsteht das Risiko von Zwangsverkäufen zum falschen Zeitpunkt. Wenn die Rollen klar sind, bleibt das Projekt steuerbar.

Warum Bitcoin als Währungsreserve?

Bitcoin eignet sich für diese Funktion, da es sich wie eine harte Währung verhält. Das Angebot ist begrenzt und überprüfbar, es gibt keine zentrale Behörde, die es bei Bedarf erweitern könnte, und die Regeln hängen nicht von Ermessensentscheidungen ab. Aus österreichischer Sicht verbessert eine harte Währung die wirtschaftliche Kalkulation im Laufe der Zeit, da sie die monetäre Unsicherheit verringert.

Dies beseitigt nicht die kurzfristige Volatilität und sollte nicht als monatliche Stabilität verkauft werden. Es verändert jedoch die Art des Risikos. Bei Fiat-Währungen ist das Risiko eines realen Verlusts systemisch und vorhersehbar. Bei Bitcoin handelt es sich um ein Marktrisiko, das sich vor allem kurzfristig manifestiert, weshalb eine schrittweise Aufstockung und das Fehlen von Verkaufsverpflichtungen eine sinnvolle Strategie darstellen.

Der Anteil von 15 Prozent als Wahlfach

Die Zuweisung von 15 Prozent des Eigenkapitals an eine separate Währungsreserve ist eine Entscheidung der Disziplin. Im Beispiel entspricht dies 45'000. Dieser Betrag fliesst nicht in das Baubudget ein und darf für die Baustelle nicht benötigt werden. Er dient ausschliesslich dem Schutz der Kaufkraft über einen Zeitraum von 36 Monaten.

Höhere Prozentsätze würden den Schwerpunkt des Projekts verlagern. Die Immobilie bleibt das Hauptprojekt, da sie Nutzung, Einkommen und realen Wert generiert. Bitcoin konkurriert nicht mit Immobilien, sondern erfüllt eine Funktion, die Fiat-Währungen nur ineffizient erfüllen.

Die Reserve schrittweise aufbauen

Wenn sich das Projekt über einen längeren Zeitraum erstreckt, sollte auch die Reserve dieser Logik entsprechen. Ein einmaliger Kauf birgt das Risiko von Fehleinschätzungen hinsichtlich des Zeitpunkts und emotionalen Entscheidungen. Ein schrittweiser Plan, beispielsweise über 16 Monate, verwandelt die Strategie in ein Verfahren.

In unserem Beispiel werden die 45'000 in 16 Monatsraten à 2'812.50 aufgeteilt. Dieser Ansatz verspricht zwar keinen idealen Preis, bietet aber Vorhersehbarkeit, Disziplin und Kohärenz mit der Projektplanung.

Der Vergleich mit einer Währungsreserve in Bitcoin über einen realen Zeitraum von 36 Monaten

Wir legen den Start des Projekts auf vor über 36 Monaten fest, also auf Anfang 2023. Zu diesem Zeitpunkt befand sich Bitcoin, wie die 5-Jahres-Grafik zeigt, in einer ausgeprägten Bodenbildungsphase. Über mehrere Monate hinweg bewegte sich der Kurs in einer Spanne zwischen etwa 18'000 und 25'000 EUR, mit einer seitwärts gerichteten und langsamen Struktur. Genau in dieser Phase beginnt der Aufbau der Währungsreserve. Wie beschrieben, werden 15 Prozent des Eigenkapitals, also 45'000 EUR, nicht auf einmal, sondern in den ersten 16 Monaten in konstanten Monatsraten von 2'812,50 EUR investiert.

Aus der Grafik geht hervor, dass diese Akkumulationsphase in einem Umfeld stattfand, in dem die Preise deutlich unter dem aktuellen Niveau lagen. Auch ohne genaue Monatswerte zu verwenden, lässt sich visuell ein durchschnittlicher Kaufbereich zwischen etwa 25'000 und 30'000 EUR pro Bitcoin erkennen. Dieser Bereich ergibt sich aus der langen Seitwärtsbewegung im Jahr 2023 und dem anschließenden moderaten Anstieg bis zur ersten Hälfte des Jahres 2024. Der zentrale Punkt ist nicht der genaue Durchschnittswert, sondern die zeitliche Struktur: Der größte Teil der Reserve wurde in einer Phase historisch niedriger Bewertungen aufgebaut.

Der aktuelle Wert ist in der Grafik deutlich angegeben. Bitcoin notiert heute bei rund 77'463 EUR. Bezieht man diesen Preis auf einen durchschnittlichen Einstiegspreis zwischen 25'000 und 30'000 EUR, erhält man einen Faktor zwischen etwa 2,6 und 3,1. Angewandt auf die investierten 45'000 EUR entspricht dies einem aktuellen Wert der Reserve in einer Grössenordnung zwischen etwa 117'000 und 140'000 EUR. Diese Zahl stellt weder eine Prognose noch ein Versprechen dar, sondern lediglich eine rückblickende und arithmetische Berechnung dessen, was ein disziplinierter Aufbau der Reserve in diesem spezifischen Marktumfeld ergeben hätte, vorausgesetzt, dass die Reserve während der Aufbauphase nicht verwendet worden wäre.

Im Vergleich dazu bleibt die vollständig in Fiat gehaltene Reserve nominal bei 45'000 EUR. Real hat sich ihre Kaufkraft jedoch verringert. Selbst bei vorsichtiger Betrachtung deckt diese Reserve heute weniger Kosten, weniger Material und bietet weniger Sicherheit als zu Beginn des Projekts. Der Unterschied zeigt sich nicht im Saldo, sondern in der tatsächlichen Handlungsfähigkeit.

Der zentrale Punkt des Vergleichs ist nicht die absolute Zahl, sondern die grundlegende Asymmetrie. Bei Fiat-Währungen ist der reale Verlust im Laufe der Zeit das Standardszenario. Bei Bitcoin ist das Ergebnis ungewiss, aber nicht systematisch nach unten verzerrt. Eine wesentliche Voraussetzung ist, dass die Reserve nicht operativ ist und keinem Verkaufsdruck ausgesetzt ist. Nur so kann Bitcoin eine monetäre und keine spekulative Funktion erfüllen.

Am Ende des Projekts zeigt sich ein qualitativer Unterschied. Die Fiat-Reserve hat sich ohne eine Entscheidung zu treffen abgeschwächt. Die Bitcoin-Reserve hat die Zeit überstanden und sich in diesem konkreten Fall in mehr Geldsubstanz verwandelt. Der funktionale Vorteil ist nicht mehr das Risiko, sondern eine geringere Wahrscheinlichkeit einer Erosion.

Fazit

Die Immobilienentwicklung schafft echten Wert, braucht aber Zeit. In einem Fiat-System wird Zeit zu einer stillen Entleerung des gebundenen Kapitals. Die Integration von Bitcoin als separate, begrenzte und diszipliniert aufgebaute Währungsreserve macht deutlich, was oft implizit bleibt: Kapital muss nicht nur ausreichend sein, es muss auch der Zeit standhalten. Die Unterscheidung zwischen schwacher und harter Währung ist keine theoretische Debatte, sondern eine praktische Entscheidung für diejenigen, die auf mehrjährige Zeiträume hin arbeiten. Wenn die Rollen klar sind, bleibt das Projekt stabil: Fiat für die Baustelle, Bitcoin, um die Zeit zu überdauern.

Wenn Sie möchten, kann ich im nächsten Schritt das Beispiel an die tatsächlichen Zahlen Ihres Projekts anpassen, wobei ich denselben vorsichtigen und strengen Ansatz beibehalte.

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